Владельцы интернет-магазинов на первых этапах раскрутки практически не нуждаются в дополнительных помещениях. По мере развития бизнеса возникает острая потребность в складе, офисе и даже наземных точках продаж. Покупка помещений сопряжена с колоссальными тратами, поэтому оптимальным решением является аренда. Мы расскажем о том, какие помещения могут потребоваться для интернет-магазина, а также дадим рекомендации по выбору и составлению правильного договора аренды.
Виды коммерческих помещений для интернет-магазина
Многие предприниматели, желая сэкономить, в первые месяцы и даже годы работы интернет-магазина превращают в склад собственную недвижимость. Упаковки с товарами хранятся в квартирах, гаражах и на дачах, однако по мере роста покупательской активности и сбыта наблюдается нехватка квадратных метров. Тип помещений, которые могут понадобиться для нормальной работы интернет-магазина, напрямую зависит от процесса масштабирования бизнеса. Выбирая помещения для аренды помните о том, что склад, наземный магазин, шоурум, точки выдачи можно организовывать исключительно в нежилых помещениях. Если вы будете использовать для этих целей квартиру, то придется уплатить штраф, а владелец с большой долей вероятности расторгнет договор.
Склад
Склад является одним из самых важных помещений, в котором нуждаются онлайн и офлайн магазины. Он должен быть теплым, иметь централизованное или индивидуальное отопление, а также соответствовать нормам пожарной безопасности. До заключения договора аренды стоит убедиться в наличии площадок для грузовых и курьерских автомобилей, придется оплатить услуги охраны, в противном случае товары могут украсть или испортить. От охраны можно отказаться, если склад оборудован сигнализацией или подключен к пульту частной компании.
Шоурум
Шоурумы необходимы интернет-магазинам, в которых продаются товары, требующие презентации. Это могут быть строительные материалы, мягкая мебель, дизайнерские светильники, домики для животных, элитная женская одежда – все то, что клиенты хотят примерить и пощупать до заключения сделки. При создании шоурумов соблюдается концепция открытого пространства, поэтому помещения для обустройства должны быть просторными и светлыми.
Шоурум мебельного магазина
Офис
Офисы арендуют преимущественно для размещения сотрудников, например, менеджеров по продажам, онлайн-операторов и представителей call center. Офис должен быть хорошо освещенным и иметь удобную планировку, в которой остается пространство для обустройства индивидуальных рабочих мест с перегородками. Если помещение не оборудовано кухней, то стоит узнать о том, есть ли неподалеку кафе или столовые, которые сможет посещать персонал. При отсутствии кухни и точек общественного питания владельцу интернет-магазина придется позаботиться о заключении договора с компанией по доставке корпоративных обедов. Интерес представляют офисы под ключ, в которых есть мебель, оргтехника, жалюзи, уголки отдыха. Офисы с наполнением имеют более высокую цену, но арендатору не придется покупать и оплачивать доставку элементов обстановки и техники.
Наземная точка продаж
Речь идет о наземном магазине, в котором клиенты смогут не только купить, но и осмотреть товары. Помещение под магазин должно быть оснащено системами защиты от воров, пожара, задымления и затопления. Площадь и другие характеристики определяются с учетом потребностей бизнеса, наземная точка продаж должна иметь собственный склад и технические помещения для персонала.
Пункты выдачи
Пункты выдачи товаров объединены со складом, нередко их обустраивают в наземных магазинах или рядом с ними. Пункт выдачи может иметь небольшую площадь, главное – локация, позволяющая клиенту добраться к объекту на своем автомобиле или любом виде общественного транспорта.
Гаражи и стоянки
Гаражи и открытые площадки понадобятся в том случае, если интернет-магазин имеет автопарк для выполнения доставки, а также корпоративный транспорт. Гаражи должны быть сухими и теплыми, лишенными сквозняков. Для стоянок важно прочное защитное ограждение, освещение в ночное время и наличие КПП со сторожем, в противном случае невозможно обеспечить сохранность транспорта.
Технические помещения
Такие помещения арендуют владельцы интернет-магазинов, в которых предусмотрен расширенный пакет услуг. Интернет-магазины по продаже техники открывают собственные сервисные центры, по продаже одежды – небольшое ателье, в которых клиенты могут заказать индивидуальный пошив или ремонт одежды. При выборе объекта нужно учитывать площадь, наличие достаточного уровня естественного освещения и возможности для установки оборудования.
Какие требования нужно выдвигать к коммерческим помещениям?
Количество и назначение помещений определяется исходя из текущих потребностей интернет-магазина. Пункты выдачи могут быть разбросаны по территории города и должны быть окружены инфраструктурными элементами (остановки общественного транспорта, станции метро, иные), что необходимо для удобства клиентов. Наземные магазины располагаются в торговых центрах, около точек общественного питания, в бизнес-кварталах – там, где наблюдается высокая проходимость людей. Офисы должны иметь характеристики, которые обеспечат комфорт и продуктивность персонала: удобное месторасположение, наличие лифта в здании (для помещений в многоэтажных бизнес-центрах), общественный транспорт. Склад может располагаться в промышленной зоне, главное – наличие охраны, соответствие санитарным нормам и правилам пожарной безопасности.
Помещения, независимо от назначения, должны соответствовать ряду важных требований:
- наличие приличного ремонта, помещения в аварийном или плохом состоянии лучше не рассматривать;
- системы безопасности: подключение к пульту охраны, пожарная сигнализация, другие. Наличие таких систем автоматически повышает стоимость аренды, но обеспечивает сохранность имущества;
- застрахованная недвижимость. Некоторые арендодатели страхуют недвижимость, что гарантирует получение компенсации в случае форс-мажора.
Большой склад товаров
До заключения договора нужно проверить помещение на предмет наличия следующих проблем:
- плесень на стенах, потолках и других поверхностях;
- насекомые и грызуны, что особенно актуально для складов, на территории которых будут храниться продукты, предметы личной гигиены, детские товары, медикаменты;
- протечки в крыше, их можно выявить по наличию характерных потеков на стенах, потолках и по периметру пола.
Коммерческие помещения в хорошем состоянии имеют высокую стоимость, однако аренда таких объектов обеспечит защиту от бесконечных проблем и ремонтов.
Риелтор vs доски объявлений: советы по поиску помещений
Поиск помещений для интернет-магазина может превратиться в настоящий квест, ведь арендодатели в объявлениях активно хвалят недвижимость, но во время просмотра обнаруживается иная картина. Рассмотрим популярные способы поиска помещений для интернет-магазина:
- доски бесплатных объявлений. На страницах таких порталов представлены сотни объявлений, рассматривать стоит лишь те, которые дополнены подробными описаниями и качественными фото со свежей датой. Если дата на снимке не указана, а фотографии – нечеткие, то рекомендуется сразу отказаться от просмотра вживую. Большая часть объявлений выставлена риелторами, поэтому арендатору придется оплатить комиссию (около 50% от суммы одного ежемесячного платежа). Владельцы интернет-магазинов, которые не желают платить комиссию, могут отслеживать появление объявлений: чем свежее дата, тем выше шанс заключить сделку с собственником. В приоритете площадки OLX, ЛУН, DOM.RIA;
- социальные сети. Арендовать коммерческую недвижимость без посредников можно в социальных сетях. Для решения этой задачи зайдите в тематическую группу города, составьте список приоритетных помещений и начинайте обзванивать владельцев;
- риелторские агентства. Представители риелторского агентства взимают плату за свои услуги, но они подбирают объект, который на 100% соответствует требованиям будущего арендатора. Плюс сотрудничества с агентствами в том, что их клиенты получают помощь по вопросам заключения договора, а все помещения, попавшие в базу, проходят проверку.
Обращение в риелторское агентство, которое имеет хорошую репутацию и положительные отзывы, поможет арендатору избежать проблем и мошеннических схем. Последние очень распространены, ведь владелец, арендатор или субарендатор может сдать помещение нескольким людям, получив от них залоговую сумму. В результате деньги практически невозможно вернуть, время потрачено зря и нужно опять отправляться на поиски. Можно упростить задачу – совершить пешую или автомобильную прогулку по приоритетному району, чтобы найти помещения, двери или окна которых пестрят вывесками «Аренда» с номерами телефонов владельцев.
Правила заключения договора и распространенные ошибки
Договор защищает арендатора и арендодателя от проблем и споров. Он должен быть оформлен на бумаге и завизирован участниками сделки. Во время заключения договора вы должны отстаивать свои права и выгоды, отталкиваясь от следующих рекомендаций:
- проведите осмотр помещения, все выявленные проблемы зафиксируйте в документе. Такой подход защит вас от голословных обвинений со стороны арендодателя, а также требований о возмещении ущерба;
- обязательно проверяйте документы на объект, чтобы убедиться в честности арендодателя. Требуйте оригиналы правоустанавливающих документов, а также доверенность, если вопросами аренды занимается представитель собственника;
- включите в договор сроки оплаты, а также условия досрочного расторжения. Например, арендодатель, решивший расторгнуть договоренности раньше срока, должен уведомить вас заказным письмом за 2-3 недели до выселения и вернуть залоговую сумму;
- зафиксируйте в договоре затраты на содержание помещений. Чаще всего арендаторы оплачивают коммунальные и дополнительные услуги (уборка помещений, сигнализация, прочее). Наличие такого пункта предупредит финансовые манипуляции со стороны владельца объекта;
- заключайте договор на срок до 1 года (в случае отсутствия проблем он будет продлен автоматически), чтобы оценить все выгоды помещения и получше узнать арендодателя. Если вы все же решите заключить договор на срок свыше трех лет, то его нужно зарегистрировать у нотариуса.
До визирования договора внимательно изучите документ, в случае долгосрочной аренды стоит получить предварительную консультацию юриста или опытного риелтора, чтобы предупредить ошибки.
В заключение
При выборе помещений для аренды учитывайте их назначение, месторасположение и состояние. Проверяйте владельцев объектов, до заключения договора поищите данные арендодателя в черных списках, которые есть в открытом доступе. Осуществляйте тщательный осмотр объекта, фиксируйте выявленные недочеты и отстаивайте свои интересы. Не заключайте договор на срок свыше 12 месяцев, чтобы не нести финансовые убытки в случае, если помещение не подойдет вам по каким-либо характеристикам или же возникнут конфликты с арендодателем. Сделки с недвижимостью рекомендуется заключать либо через проверенные риелторские агентства, либо с привлечением юриста. Такой подход позволит избежать мошеннических схем, переплаты и невыгодных условий аренды.
